在纽约市购买以现状出售（AS-IS）的房产，我需要注意哪些问题？

作者：曾晖律师

【摘要】：在纽约的二手房交易中，卖家通常以房屋的现状出售，合同中使用“所见即所得”（AS-IS）条款来描述。那么，AS-IS条款是什么？在哪些交易中常见？买家接受AS-IS条款时需要注意什么？本文为您逐一解答。

一、什么是“所见即所得”（AS-IS）条款？

在纽约的房屋交易中，AS-IS条款用于描述房屋的现状。它表示房屋将按照买方在购房合同签署时所见到的状态进行交付，卖方不会在过户前进行任何改造、维修，也不会提供任何针对潜在房屋缺陷的折扣或优惠。

AS-IS小知识：What a buyer sees is what a buyer gets.

“所见即所得”的房屋状况可能包括以下情况：

• 地板划痕

• 脏墙面

• 霉菌问题

“所见即所得”（AS-IS）一般不包括：

• 卖家或经纪对房屋状态做欺诈性陈述

• 卖家需要承担的环境责任（如不及时履行环境清理义务）

二、“所见即所得”（AS-IS）条款常用于哪类房地产交易？

在纽约市的二手房交易中，通常采用"所见即所得"（AS-IS）的销售方式，这已经成为该行业的惯例。由于二手房已经有人居住过，可能会留下污渍、划痕等使用痕迹，所以买家在看房时所见即为房屋的实际状态，买房就是购买这个状态的房屋。

而在纽约市的一手房交易中，很少以“所见即所得”（AS IS）状态出售房屋，除非例外情况：一手房可能曾被租户居住过或者曾经被作为样板房 (Model Unit) ，会留下一些使用痕迹。买家的律师需格外留意合同中是否包含此条款。

以下是一个合同条款的摘录，以帮助理解这一概念。

原文：

Acceptance of Condition of Unit. The signing of a Purchase Agreement shall constitute acceptance of the Unit “As Is” by Purchaser, except for those matters which are the responsibility of the Sponsor as stated in the Plan.

中文翻译：

对于单元现状的接受。签署购买协议意味者买家对单元"原样"的接受，但大楼计划书中规定的由开发商负责的事项除外。

三、购买 “所见即所得”（AS-IS）状态的房屋，所需注意的事项有哪些？

1. 进行房屋检查

在签署合同前，买家可先对房屋进行检查，以了解可能的维修成本，然后决定是否在交割后自行维修或要求卖家提供优惠或维修。卖家是否同意取决于房市供需情况。

2. 完成购房前的尽职调查

纽约市的房地产交易采用“买方负责”原则，意味着卖家没有告知义务，买方需要主动了解房屋状况。因此，在签署合同前，买方和律师应进行全面的尽职调查，包括查阅下方文件：

• 大楼计划书（Offering Plan）和修正案（Amendments）

• 董事会会议记录（Board Meeting Minutes）

• 管理公司完成的尽职调查问卷 (Due Diligence Questionnaire)

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曾晖律师简介：

曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所）的高级合伙人。曾律师连续五年（2017、2018、2019、2020和2021）被美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中，仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC （纽约市前100杰出女性律师）。

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