• 曾晖律师 & Xiao

什么?我在纽约市购买了99.9万的房产居然要交豪宅税(Mansion Tax)?详解纽约豪宅税计算!



【摘要】我们都知道,在纽约市买一百万以上的房产需要付豪宅税(Mansion Tax)。但是,为什么买了90多万的房子也被收了豪宅税(Mansion Tax)?豪宅税的计算基于哪些因素?本篇文章为你揭晓。


一、什么是豪宅税(Mansion Tax)?


在纽约,购买超过一百万的房产需要缴纳豪宅税(Mansion Tax)。豪宅税(Mansion Tax)税率占购买价格的1%至3.9%不等。我们先来看看,豪宅税的税率是多少?

以一百万为例,豪宅税(Mansion Tax)高达1万美元。因此,对于大多数纽约房产买家来说,豪宅税(Mansion Tax)是交易时最大的潜在交易成本之一。

二、房产售价99.9万,为何要付豪宅税(Mansion Tax)?

我们时常遇到的问题是,为什么购买90多万的房子也要交豪宅税(Mansion Tax)?这是因为,豪宅税的计算基数,不仅包括房价本身,还包括:停车位,过户时所有卖家需支付,但由买家支付的费用。


1. 停车位(Parking Spaces)


很多买家在买房时也会买停车位,那么停车位需要计入豪宅税(Mansion Tax)吗?没错!是否达到豪宅税(Mansion Tax)100万的门槛,停车位的价格也要包括!


举个例子: 房产本身售价为96万,停车位10万元,那么我们就需要支付106万美金对应的豪宅税(Mansion Tax)。

2. 过户时,所有卖方应承担但由买方支付的费用


1)纽约市转让税(如果买方承担)

一手房交易时,如果买家需要支付纽约市的转让税(New York City Transfer Tax),该税款须计入豪宅税(Mansion Tax)的计税基数。

2)开发商律师费用(如果买方承担)

一手房交易时,如果买家需要支付开发商律师费,该税款须计入豪宅税(Mansion Tax)的计税基数。

3)过户时,买家支付的应由卖方承担的其他费用


是否计算其中,需与专业房产律师讨论。


我们用一个例子帮助大家更好地理解:

房产净售价(Net Sale Price)89万,停车位10万,共计99万。买方需要支付1.425%的纽约市转让税,以及卖方律师费用2700美元,那么:


豪宅税(Mansion Tax)计税基数 = $890,000(房产售价) + $1000,000(停车位售价)+$990,000*1.425% (纽约市转让税) + $2700 (卖家律师费)= $1006,807.5

豪宅税(Mansion Tax)= $1006,807.5 * 1% = $10,068.075

三、我要买两套不到一百万的房产,是否要付豪宅税(Mansion Tax)?


有些买家可能出于投资目的,在同一幢公寓中购买多个套房,这就有可能触发税收汇总(Tax Aggregation Rule),基于多套房产的总价值来计算豪宅税(Mansion Tax)。那么,应该如何判断呢?


这里的判断标准是多处房产之间是否相关(Related)。如果是一幢大楼的相邻套房(横向或纵向),并且在未来将作为一个整体使用,那么就需要作为一个整体来计算价值。而不相关(Unrelated)可以体现为:购买时间间隔长;购房者不将两套房产作为一个整体使用;非计划的或意外的(unplanned or unexpected)。


举个例子,我们购买了纽约市同个公寓相邻的9B和9C,售价分别为90万和80万,两套房购买之后会打通,并作为一个整体用于居住,那么我们此次购房就需要支付170万美金对应的豪宅税(Mansion Tax)!



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曾晖律师简介:


曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所)的高级合伙人。曾律师连续五年(2017、2018、2019、2020和2021)被美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中,仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC (纽约市前100杰出女性律师)。


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