• 曾晖律师

我希望在纽约用公司名义买房,我需要注意哪些细节?



【摘要】在我所处理的地产案件里面,有不少买家基于税务、投资等各种原因,都选择了采用公司的名义购买房产。如果客户希望用公司 (LLC, INC) 名义在纽约买房,需要注意哪些细节呢?我们将通过本文做一个全面讲解。


1. 公司成立文件是否完备?


公司成立文件如同买家的“身份证明”,没有公司成立文件,就无法实现买房这一交易。我们以LLC形式的公司举例,在房产交易中,买家需要向产权公司提供如下文件:


  • LLC 成立文件 (Certificate of Incorporation)

  • LLC税号 (EIN Letter):EIN税号是美国联邦税局 (IRS)用于识别美国公司纳税的编号, 买家可通过会计师向IRS申请。

  • LLC 登报通告完成证书 (Certificate of Publication): 纽约州对于LLC公司有一项特别的登报通告要求(Publishing),即:在纽约州新注册成立的LLC公司都必须在县(County)指定的报刊上通告连续六个礼拜,报纸要求包括必须一个周刊和一个日报。登报完成之后,政府会颁发登报通告完成证书 (Certificate of Publication),从而证明LLC已经履行了登报要求。

  • LLC 内部运营协议(Operating Agreement): 此协议主要阐明LLC的成员是谁,以及他们拥有的公司百分比。


曾律师提醒若在过户时,LLC尚未获得1)EIN 税号和2)LLC登报通知完成证书,律师可同产权公司协商,用公证声明 (Affidavit) 替代。比如,我所的一些国际买家,并没有美国的社会安全号(SSN)。基于此,他们控制的LLC并不能在网上直接申请税号,而需通过传真(fax) 形式向IRS申请税号。 IRS 对此类案件的处理时间一般是1-2个月,这便导致了LLC在过户的时候(比如全现金交易)尚未获得税号。基于此,LLC 的相关人员需要提供一份公证声明 (Affidavit),证明LLC已经在申请税号,但尚未获批。


2. 若公司相关人员无法亲自参与过户,委托过户协议是否准备好?


很多国际买家因自身工作繁忙,并不能亲自参与过户。在用公司购买房产的案件中,以 LLC为例,公司需要提供一份内部协议(LLC consent), 授权律师或他人处理过户事宜。


案例:客户A长期在中国工作。基于对纽约房地产市场的看好, A准备购买一套投资房。在同会计师沟通后,A决定用XYZ LLC公司持有房产, A是XYZ LLC 100% 持有人,且是管理成员(managing member)。


因为工作忙碌, A无法在过户当天飞往美国签字。基于此, A跟律师提前沟通,代表XYZ LLC公司签署了一份内部同意协议 (LLC Consent),授权律师代理其参加过户,并对重要文件进行签字。


曾律师提醒在买家无法亲自参加过户的情况下,如果买家是个人,需要准备授权委托书(Power of Attorney )。如果买家是公司形式,需要准备内部授权协议(Consent)。


3. 银行是否同意贷款?


银行在贷款时,一般对买家形式(个人或公司)没有特殊要求。但某些类型的贷款,比如不查收入的贷款,可能不允许通过公司形式购买房产。我们建议买家在合同签订之前,提前跟银行咨询清楚具体要求。



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曾晖律师简介:


曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所)的高级合伙人。曾律师连续四年(2017、2018、2019和2020)被美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中,仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC (纽约市前100杰出女性律师)。


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