• 曾晖律师 & Yuan

纽约商业租赁合同中的关键条款-增建与改装条款,房屋修缮及维护条款



摘要:商业租赁合同内容繁杂,租客签署租赁合同时往往更关注租金、租期,对其他条款不甚细究。当真正出问题时才发现这些条款中也暗藏玄机。在本篇文章里,我们会重点讲解增建与改装条款,房屋修缮及维护条款。


增建(Build-outs)与改装(Alterations)条款


1) 初始增建(Initial Build-outs)


当承租物业的设施与装修不能满足租客经营需求时,租客会要求在租赁开始前对承租物业进行进一步建设,以满足其要求。该等建设可由租客承担、房东承担、或双方共同承担。


如该初步建设工作由租客承担,则通常房东不会对承租物业交付时的设施条件作出额外承诺,房东要求租客接受房屋原本的状态(As-is Condition)。但租客可以此为由协商降低租金或增加免租期。


如该等初步建设工作大部分由房东承担,那么此时双方需要额外订立一份详细的工作计划(Work-letter)作为租赁合同附件,明确各自在建设中的权利义务。工作计划的详略取决于建设规模,但通常需包括以下内容:


  • 双方所承担建设工作的范围;

  • 双方各自承担的费用或可获得的补偿;

  • 如何确定建设计划和建设标准;

  • 建设计划或建设标准变更的程序;

  • 开始建设及完成建设的具体时间。如因非租客原因导致未能按时完成建设并交付承租物业的,租客可以要求房东减少租金或增加免租期,甚至在特定情况下有权解除合同;

  • 验收标准及验收程序。有时房东会要求验收标准为“实质完成(Substantial Completion)”建设,且起租日即为实质完成初始建设之日。此时,租客最好尽量明确“实质完成”的判断标准。同时明确房东有义务完成验收清单中的剩余事项,或改正任何建设瑕疵。


2) 改装条款


通常房东会要求租客在改装承租物业前必须事先取得房东同意。但如只是单纯对承租物业进行装饰,比如挂壁画、贴海报等,则租客不需要取得房东同意。


房屋修缮及维护


商业租赁中房屋修缮及维护义务的划分通常为承租物业以内由租客负责、租客自费;承租物业以外及涉及房屋结构与管道的部分,由房东负责,房东自费或所有租户分摊花费。租客在审阅房屋修缮及维护条款时,主要需注意其与房东各自责任范围是否合理明确,修缮及维护费用承担是否清晰。


房东有时也会约定“自助条款”,即如因租客未及时履行修缮维护义务导致物业不合规或影响使用,房东有权自行修缮或维护承租物业,并向租客请求补偿。同理,如公共部分对于租客来说十分重要,那么租客也可以尝试要求“自助条款”,即如房东未及时履行修缮或维护义务,租客有权自行修缮维护,并将所产生费用从租金中扣除。



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曾晖律师简介:

曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所)的高级合伙人。曾律师连续三年(2017、2018和2019)被美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中,仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC (纽约市前100杰出女性律师)。


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