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房屋买卖合同中, 我需要重点注意哪些条款?

January 17, 2020

 

【摘要】在纽约房产交易中,最重要的环节之一就是买卖合同的审阅。此合同不仅控制着房产交易的进行,还决定着过户中可能产生的纠纷的解决方式。我们在协助客户处理房产交易时,发现很多买家对房产买卖合同并没有充分了解。鉴于此,为了大家过户的顺利进行,我们在此篇文章中,将针对买卖合同中涉及的重要条款及其法律问题进行详细介绍。

 

 

条款一:房屋售价、支付方式、贷款金额及贷款保护条款

 

房屋售价、支付方式、贷款金额及还款方式是合同中最基本的条款。在存在贷款的交易中,大家尤其需要注意:1) 贷款金额; 2)合同中是否存在抵押贷款保护条款(Mortgage Contingency)

 

抵押贷款保护条款:在贷款买房时,买家虽然可以从银行获得贷款预先批准信(pre-approval letter),但此预批准信上的金额,往往会跟银行实际批准的贷款金额存在差额,甚至有的客户会基于各种原因,无法获得贷款批准信  (loan commitment letter) 。 

 

在一个受“抵押贷款保护”条款保护的地产交易中,若买家未获得贷款许诺信,则可基于此取消合同,并收回首付款。“抵押贷款保护”条款在二手房交易中很常见。值得注意的是,大多数的全新公寓(一手房)(Sponsor Sale)并不接受抵押贷款保护条款:如果买家无法获得贷款,则需无贷款过户。若买家手里无足够现金流来支持无贷款过户,买家会被视为违约,Sponsor卖家会获得首付款,不会将首付款退还给买家。基于此,我们建议大家提前预估可贷款金额,并在资金上给自己多留一些空间,从而较少交易中的损失。 

 

✍案例:Kevin打算通过贷款方式购买Condo,经过挑选后,Kevin最终与卖家Andrea达成合议。Kevin计划贷款57万美元,30年还清,但是由于担心银行最终的贷款金额会低于他计划贷款的数额。于是要求卖家Andrea在合同中加入贷款保护条款。

 

条款具体内容为:

 

The obligation of Purchaser to purchase under this Contract is conditioned upon issuance, on or before 45 days after fully executed copy of this Contract is given to Purchaser, of a written commitment from an institutional Lender pursuant to which such institutional Lender agrees to make a first mortgage loan to Purchaser of $570,000.00 for a term of 30 years.

 

中文翻译是:

 

买家履行本合同的购买义务的条件是,在合同签订(生效)并发送给买家的第45天当天或者之前,买家从贷款机构获得批准信,贷款批准信中写明贷款机构同意提供抵押贷款,贷款金额为57万美元,期限为30年。

 

买家Kevin与卖家Andrea签订合同并支付首付款后,Kevin将生效合同发送给了银行用来申请贷款。30天后,Kevin收到了银行批准信,批准贷款金额为50万美元,与合同金额不符。考虑到经济的压力,Kevin决定放弃Condo的购买,Kevin的律师通过主张贷款保护条款,解除了合同,卖家Andrea将首付款返还给了Kevin。

 

 

条款二:产权条款

 

产权是房屋买卖中买家最关心的问题之一。在房产买卖中,关于产权究竟有哪些法律问题呢?

 

  • 产权保障(Title Warranty)

 

大家首先需要关注合同中提到的转让产权的保障类型。在不同的保障条款下,买家在过户后会获得不同类型的房地产契约 (“地契”or “Deed”)。地契的形式有以下三种:完全担保地契 (General Warranty Deed) , 特殊担保地契 (Special Warranty Deed)简单地契 (Quitclaim Deed)

  • 完全担保地契 (General Warranty Deed): 保证卖家拥有这块土地的所有权,并拥有转让这块土地的合法权利、保证这块土地没有任何产权抵押、贷款、扣押权、留置权等。买家在过户后拥有的产权无缺陷。

  • 特殊担保地契 (Special Warranty Deed):保证卖家在其拥有房屋的时期,没有做任何事情导致产权缺陷。

  • 简单地契 (Quitclaim Deed):保证卖方仅仅将在这块土地上享有的任何产权或利益转让给买方,并不保障产权没有瑕疵。

在交易中,买家一般会获得完全担保地契 (General Warranty Deed)。买家及其律师都需格外注意合同中对地契部分的描述,以免过户后发生产权纠纷,为买家带来不必要的麻烦。

 

  • 产权保险(Title Insurance)

房屋产权保险(Title Insurance)一般分为:业主产权保险(Owner's Title Insurance)贷款产权保险(Lender’s Title Insurance)。在过户前,买方会通过产权调查( Title Search )的形式对所购买房屋的产权进行彻底调查。产权保险的存在,是为了防止由于产权调查不彻底,或者由于产权公司的疏忽没有记载产权瑕疵和纠纷,对买家以及贷款机构造成的权益损失。

 

案例:买家Kevin与 卖家Andrea签订了购房合同并顺利过户,虽然在产权调查中并未发现产权瑕疵,但在Kevin的代理律师的建议下,Kevin购买了业主产权保险。在过户后的一个月,Kevin发现该房屋有一张政府罚款并未支付,但该笔罚单并未在产权调查中体现,于是,Kevin向保险公司主张索赔,保险公司承担了该笔政府罚款。

 

案例:买家Kevin与 卖家Andrea签订了购房合同并顺利过户。Kevin通过向W机构抵押贷款购房。在W机构的要求下,Kevin购买了贷款产权保险。在产权调查报告中,该房屋产权并无瑕疵。几年后,Kevin失业,无法继续支付剩余的10万贷款,W贷款机构打算拍房产获得剩余贷款的清偿,此时发现该房屋还有一笔抵押贷款未还清,且并未记载在当年的产权调查报告中,造成W机构10万美元的损失。于是,W机构向保险公司索赔,由保险公司承担了W机构的损失。

 

条款三:风险承担条款

 

购房合同一般会规定,  由于自然因素等不可抗力造成的房屋损失,在房屋过户或者交付房屋前,由卖家承担。卖家应当对房屋进行修缮,若不修缮,买家可选择终止合同。

 

值得注意的是,在房屋过户后当天及其之后,风险便转移给买家。因此,作为买方律师,我们都会建议买家购买房屋财产保险 (Home Insurance)来保护房屋的物理状况的安全,以防房屋过户当天或之后,由于自然因素等不可抗力导致房屋受损。

 

案例:Kevin打算通过贷款方式购买Condo,经过挑选后,Kevin最终与卖家Andrea达成合议。合同中关于房屋损坏的责任承担条款如下:

 

Sellers shall bear the risk of loss or damage to the Property prior to closing or possession, whichever first occurs. ……In the event of substantial damage or destruction prior to closing, this Purchase Agreement shall be null and void, unless otherwise agreed by the parties. The Property shall be deemed substantially damaged or destroyed if it cannot be restored to its present condition on or before the closing date…….

 

中文翻译为:

 

买家应当承担过户或者房屋交付前(取较早日期)的房屋损坏风险。如果房屋发生实质性损坏,除双方另有规定外,合同应当被视为无效。房屋的实质性损坏是指在过户前,卖家无法将房屋修缮至房屋之前的状态。

 

在合同签订(生效)之后,过户之前,附近发生火灾,Andrea的房子多处坍塌,建筑师已经进行评估,确认在过户前无法修缮完好。这种情况下,合同被视为无效,Kevin可收回首付款,由于火灾造成的损失由Andrea 承担。

 

 

条款四:过户时间及过户费用

 

关于过户中涉及的主要费用,请参见我所文章:《 纽约购房攻略—产权公寓(Condominium)购买中的法律问题 》

 

针对过户费用中,大家不仅需要注意税款、贷款、产权等相关费用,还需重点关注: 过户费用的调整。比如卖家多付的水费、公共管理费、地税等费用,买家应当在过户时按照天数比例补偿给卖家。

       

过户时间一般会在合同中写明。由于买卖双方、双方律师等各方的时间不确定性,合同中的过户日期一般为“on or about 60 days from MM/DD/YY”。“on or about, MM/DD/YYYY” 这种条款会给予客户更灵活的过户时间。

 

值得注意的是,针对某些全新公寓买卖(一手房)(Sponsor Sale)中,大楼可能还需很长时间(如1年半)才能完工。鉴于此,某些一手房买卖合同并不会明确写明过户时间,而仅仅约定,会在新房预计的过户时间30天提前通知买家及其律师。我们律所也曾遇到一些客户,因为个人原因对一手房过户时间有非常明确的时间段要求(比如需要在1年之后必须过户)。在这种情况下,我们作为买家律师,会跟开发商沟通,看对方是否能将买家此要求写入合同。

 

条款五: 房屋的交付状态

 

卖家在交付房屋时,房屋通常是处于清空(Vacant)的状态。但一些卖家会选择在卖房时带上租客。如果买家购买房屋的目的是自住,就有可能面临驱赶租客的问题。

 

根据纽约法律,如果租房合同(Lease)到期,租客拒绝搬出,房东没有权利用强制的手段让租客离开,需要通过法院程序驱逐租客驱逐租客的程序叫做Hold over Petition。在实际中,法官出于人道主义的考虑,一般会多给出租客一到两个月的时间让他们找到新住处。这样一来,买家就要承担大量的时间和金钱成本。鉴于此,曾律师针对不同的购房用途有不同的建议。如果是自住房,那么就需要在合同中明确规定:交付房屋时,房屋清空,没有任何租客对该房屋享有权利。(Seller shall deliver exclusive possession of the Unit at the closing, vacant and free of tenancies or other rights of use or possession)。对于投资房,如果买家接受现有租客,就要在合同中写明租客姓名、租约的形式、租金以及押金等信息。

 

 

条款六: 违约以及救济措施

 

买家需要重点关注违约及其救济措施。 一般情况下,如果买家违约,卖家的救济措施是不返还首付款,将首付款作为赔偿金额。如果卖家违约,买家的救济措施包括但不限于强制交易(Specific Performance),也就是强制卖家履行合同中的义务

      

案例:Kevin打算通过贷款方式购买Condo,经过挑选后,Kevin最终与卖家Andrea达成合议。在签订合同之后,过户之前,由于工作原因,Kevin决定搬去加州,因此,Kevin没有继续履行合同中的义务。由于Kevin违约,卖家Andrea获得Kevin已经支付的首付款,作为赔偿金额。

 

案例: Kevin打算通过贷款方式购买Condo,经过挑选后,Kevin最终与卖家Andrea达成合议。在签订合同之后,过户之前,房价突然上涨,卖家Andrea后悔了,想要解除合同。但双方签订的合同并未规定,在价格上涨的情况下,卖家有权利解除合同。Kevin并不想解除合同,于是提起诉讼,要求强制履行房屋买卖合同,法院予以支持。

 

 

希望本篇文章能够帮助打算买房的小伙伴们,解开你们对房屋买卖合同的疑惑,顺利过户!

 

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曾晖律师简介:

 

曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所)的高级合伙人。曾律师连续三年(2017、2018和2019)美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中,仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC (纽约市前100杰出女性律师)


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